Mitä tapahtuu asuntojen hinnoille vuonna 2020

2024 Kirjoittaja: James Gerald | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 14:06

Nykyistä tilannetta ja öljyn hinnan ja kansallisen valuutan vaihtokurssin jyrkkää laskua ja pandemiaa lukuun ottamatta monet ajattelevat kiinteistösijoittamista. Onko se sen arvoista ja mitä tapahtuu asuntojen hinnoille vuonna 2020 - selvitä asiantuntijalausunto.

Hinnat laskevat

Suurimman yrityksen Etazhin johtajan Ildar Khusainovin mukaan tämän vuoden talousmallin heikkenemisellä on vakavampia seurauksia kuin vuosina 2008 ja 2014. Tämä selittyy nykyisen tilanteen ainutlaatuisuudella, kun samanaikaisesti ilmeni kaksi negatiivista tekijää - öljyn hinnan romahtaminen ja epidemia, joka levisi ympäri maailmaa.

Tältä osin asiantuntija odottaa tulevina kuukausina melko merkittäviä nostoja kiinteistömarkkinoilla. Kun otetaan huomioon pandemia ja maan epävakaa tilanne, jota saattaa vaikeuttaa asuntolainojen korotukset ja tiukentuneet vaatimukset lainanottajille, neliömetrien kuluttajien kysynnän odotetaan vähenevän merkittävästi seuraavan 3-4 kuukauden aikana.

Se kuinka syvälle Venäjän kiinteistömarkkinat uppoavat ja mitä asuntojen hinnoille tapahtuu, riippuu siitä, miten valtio pystyy hallitsemaan koronavirustilannetta ja kuinka kauan talouden vakauttaminen kestää.

Hintojen laskua ennustaa myös VectorStroyFinancen toimitusjohtaja Andrey Kolochinsky. Asiantuntijan mukaan kiinteistömarkkinoilla oli maaliskuussa 2020 liikaa, minkä jälkeen kysyntä ja aina hinnat laskevat.

Asiantuntija selittää tämänhetkisen tilanteen seuraavasti:”Ostaja tuli markkinoille, jolla on säästöjä ja joka pelkää niiden alentumista ja alkaa investoida kiinteistöihin. Myös yrittäjähenkiset venäläiset pyrkivät paitsi säilyttämään kertyneen pääomansa myös lisäämään sitä. Esimerkiksi vuokraa ostetut mittarit tai myy ne kalliimpaan hintaan tulevaisuudessa. Mutta tällaisia asiakkaita ei ollut kovin paljon, koska väestön tulot alkoivat kasvaa vasta vuonna 2019. Vaikka niiden lasku jatkui viisi vuotta (vuodesta 2014)."

Asiantuntijan mukaan nykyinen taloudellinen tilanne todennäköisesti vaikuttaa väestön elintason laskuun. Pitkällä aikavälillä meidän pitäisi odottaa kiinteistöjen myynnin hiipumista.

Analyysikeskuksen IRN ("Real Estate Market Indicators") verkkosivustolla julkaistun ennusteen mukaan nykyinen taloudellinen tilanne vaikuttaa kiinteistöjen hintojen laskuun ainakin vuoden 2018 tasolle.

Asiantuntijat myöntävät, että karanteeni ja talousprosessien todellinen pysäyttäminen ruplan devalvoinnin taustalla yhdessä öljyn hinnan romahtamisen kanssa johtaa venäläisten hyvinvoinnin ja siten kysynnän nopeaan heikkenemiseen.

Asiantuntijoiden mukaan väestön täydellistä köyhtymistä ei kuitenkaan vielä tapahdu vuonna 2020, koska valtiolla on tarpeeksi rahaa talouden tukemiseen useiden vuosien ajan. Nyt kiinteistömarkkinoilla on jonkin verran hiljaisuutta, ja kehittäjät joutuvat pidättämään hintoja kuluttajien kysynnän ylläpitämiseksi.

Neliöhinta nousee

Mutta NOZA: n (National Association of Housing Developers) johtajalla Kirill Kholopikilla on täysin päinvastainen näkökulma. Hän ei näe syytä alentaa neliömetrin kustannuksia vuonna 2020. Asiantuntijan mukaan öljyn hinnan romahtaminen ja sitä seuraava dollarin nousu ylöspäin eivät vaikuta millään tavalla kiinteistöjen hintojen laskuun.

Kaikkien tavaroiden (mukaan lukien uusien rakennusten asunnot) kustannukset laskevat tai nousevat kysynnän ja tarjonnan vaikutuksesta. Jos tuotantoa on vajaa (kysyntä ylittää merkittävästi tarjontaa), neliömetrikustannukset nousevat. Ylituotanto (kysyntä ylittää tarjonnan) johtaa hintojen laskuun. Hintojen nousu voidaan havaita myös ylituotannon aikana, jos ne ovat saavuttaneet omakustannushinnan, joka on myös kasvussa (esimerkiksi rakennusmateriaalien hinnan noustessa).

Vuosina 2014-2018 markkinoilla kirjattiin merkittävä uusien asuntojen ylituotanto, mikä johti hintojen laskuun vuosina 2015-16. Vuonna 2017 asuntojen hinnat alkoivat jälleen nousta, kun ne "törmäsivät" omakustannushintaan.

Vuonna 2019 kasvu kiihtyi, mutta syy tähän oli jo alituotanto - ensimmäistä kertaa viime vuosina kysyntä ylitti tarjonnan kahdesti. NOZAn tekemä seuranta osoitti tarjousten vähentyneen vuonna 2019 14,5%, minkä vuoksi hinnat nousivat keskimäärin 12%.

Vuonna 2019 valtio ottaa käyttöön uuden asuntorakentamisen rahoittamisen mallin, joka kieltää huijattujen kiinteistösijoittajien esiintymisen. Rakennusteollisuus siirtyy 1. heinäkuuta alkaen kokonaan hankerahoitukseen. Uusien projektien määrä vähenee merkittävästi, ja stressitestistä on tullut yksi tärkeimmistä syistä tähän.

Nyt pankit tarkistavat jokaisen uuden hankkeen ennakoidun kriisin varalta eli "mitä tapahtuu, kun hinnat laskevat 20%". Jos hanke on laskelmien jälkeen kannattava, laina hyväksytään, jos se on kannattamatonta, lainanottaja evätään.

Tulos ei odottanut kauaa. Kysynnän ja tarjonnan suhde on muuttunut radikaalisti. Markkinoille alkoi tulla vähemmän neliömetriä, mikä nopeutti kiinteistöjen hintojen nousua.

Vuonna 2020 asuntolainat ovat edullisempia, eikä keskuspankki aio asettaa kohtuutonta ohjauskorkoa, kuten se oli vuoden 2014 lopussa. Lisäksi äitiyspääoman saamiseksi on nyt otettu käyttöön uusia mekanismeja, joiden määrä on kasvanut merkittävästi, ja tämä varmasti lisää uusien rakennusten markkinoiden kysyntää.

"Neliömetrien alituotanto jatkuu lähitulevaisuudessa, joten asuntojen hinnat kasvavat edelleen", Kirill Kholopik on varma.

Tee yhteenveto

1. Asiantuntijoiden mielipiteet neliömetrien hinnasta vuonna 2020 ovat epäselviä. Asuntojen hinnat määräytyvät koko talouden tilan ja epidemiologisen tilanteen mukaan.
2. Analyytikot uskovat, että pääasiallinen syy kiinteistöjen kysynnän laskuun on väestön elintason lasku pandemian ja pakkolomien vuoksi.
3. Valtio ottaa käyttöön lisätoimenpiteitä talouden, elinkeinoelämän ja kansalaisten hyvinvoinnin tukemiseksi, mikä edistää neliömetrien kysynnän säilyttämistä ja mahdollisesti kasvua vuonna 2020.